Процедура покупки недвижимости

В Канаде купля-продажа недвижимости является юридическим актом передачи прав на объект сделки от продавца к покупателю. Если приобритаемая собственность включает землю, на которой находятся постройки, то передаются права и на землю.

Этапы покупки недвижимой собственности

1. Вы ищите ту недвижимую собственность, которую желаете приобрести

Традиционно для поиска недвижимости клиент нанимает агента услуги которого фактически всегда бесплатны для покупетеля. Агент организует просмотр понравившейся вам собственности, проведёт визуальную инспекцию как самой постройки, так и того, что размещенно вокруг, ответит на возникающие у вас вопросы. Рекомендуется посмотреть как минимум 7-8 домов или квартир из тех, что вам понравились, чтобы вы имели общее представление и могли сравнивать.
Также на этом этапе рекомендуется получить предварительное согласие от банка или финансовой организации на получение вами ипотечного кредита на требуемую вам сумму (mortagage preapproval).

2. Торг с владельцем продаваемой собственности

После того, как вы нашли то, что желаете купить, вы начинаете торг с продавцом путем подачи предложения о покупке(Offer). В дальнейшем это предложение оформится в виде договора купли-продажи Agreement of Purchase and Sale. В предложении указывается стоимость, по которой вы готовы купить, и список того, что из имеющегося в доме или квартире будет включено в покупку (бытовая техника, люстры, портьеры, мебель и т.д.).

В нём также оговаривается, когда должна быть осуществлена передача прав на собственность, и условия, при которых вы готовы купить. Еще одним важным моментом является указание суммы авансового платежа (deposit), который вы готовы дать продавцу в качестве подтверждения серьезности намерений. Очень важными являются условия выхода из договора. Обычно результаты технической инспекции и условие получения вами кредита на определенных условиях, являются лазейкой для безболезненного выхода из договора.

3. Заключение договора о купле-продаже

После проведения торгов и согласования всех включенных в договор дополнительных пунктов и условий, стороны заключают договор о купле-продаже - Agreement of Purchase and Sale. Каждая сторона берет на себя обязательства указанные в принятом обеими сторонами предложении (Accepted Offer).

Общая практика показывает, что торг как правило приносит результат. Исключением является случай, когда покупатель предлагает очень привлекательные условия для продавца (более высокую цену за его дом или квартиру, никаких условий и т.д.), что случается крайне редко.
На этом этапе очень важно умение привлеченного покупателем агента вести переговоры, приводить обоснованную аргументацию, чувствовать настроение продавца и реалистично оценивать ситуацию.

После того, как стороны сошлись на условиях и цене, и подписали окончательный вариант Agreement of Purchase and Sale, договор о покупке считается заключенным. Обычно именно на этом этапе покупатель передает брокеру со стороны продавца, авансовый платеж (deposit), который свидетельствует о серьезности намерений.

4. Выполнение условий договора

Договор о купле-продаже(Agreement of Purchase and Sale) обычно содержит условия, на которых сделка может состояться. Наиболее распространенными являются следующие условия:

• получение покупателем ипотечного кредита на покупку недвижимости (mortgage).
  Это условие обычно дается на 5-7 рабочих дней. Данный срок оговаривается в договоре.

• проведениетехнической инспекции.
  Инспекция должна быть проведена в определенные сроки (обычно в договоре на это дается неделя). Если результаты технической инспекции не удовлетворили покупателя, он имеет право отказаться от покупки.

• продажа собственности, принадлежащей покупателю.
  Это подразумевает что покупателю нужно сначала продать свой дом или квартиру, деньги от продажи которых он собирается вложить в покупку той недвижимости, по которой заключен Agreement of Purchase and Sale.
  
  

Покупатель может вносить любые другие условия в зависимости от его ситуации.

5. Работа при завершении сделки купли-продажи

При завершении покупки адвокат покупателя должен провести проверку юридической чистоты сделки.

Во первых, проводится Title Search, в процессе которого проверяется, насколько информация, сообщенная продавцом, верна. Также, проверяется наличие других претендентов на продаваемую недвижимость , кроме лиц, выступающих в качестве продавца по договору, наличие исков по данной недвижимости или невыплаченных долгов.

6. Закрытие сделки

На момент закрытия сделки (Closing date, оговоренный в Agreement of Purchase and Sale) вы должны провести все необходимые выплаты, а именно:

• внести первоначальный взнос (downpayment) - за вычетом уже внесенного ранее платежа (deposit),

• оплатить услуги адвоката, оплатить государственные пошлины и сборы и т.д.

После этого, в соответствующем муниципальном органе (Registry или Land Titles Office),оформляется акт передачи прав на собственность(Transfer/Deed of Land).

Список расходов, которые несет покупатель

1. Услуги агента - бесплатно
2. Legal Fee
Оплата услуг адвоката за оформление всех документов, проведение title search, регистрацию сделки. Оплата услуг адвоката за регистрацию ипотечного кредита. Данная сумма обычно составляет от $1,000 и выше.
3. Title Insurance
Покупка страховки на случай проблем с правами владения и документами на владение недвижимостью. Она покрывает все возможные проблемы, которые могут возникнуть при появлении неизвестных ранее наследников или других предъявителей прав на дом, залогов, невыплаченных задолженностей, ошибок в документах, и прочее. Сумма страховки составляет примерно $350.
4. Land Transfer Tax
Обязательный единовременный платеж государству при переходе недвижимости от одного владельца к другому. Размер зависит от цены дома и от района. На дом стоимостью $500,000 сумма Land Transfer Tax составляет примерно $6,475 CAD.
5. Home Inspection
Сумма технической инспекции составляет примерно $250-$350.

К дополнительным расходам относятся:

1. Apprisal Fee
При оформлении ипотечного кредита, финансовое учреждение, которое выдает вам кредит, может затребовать от вас провести оценку стоимости покупаемой недвижимости профессиональным оценщиком и предоставить Apprisal Report. Если оплата такой оценки возлагается на вас, то вам нужно учитывать это в дополнительных расходах при покупке недвижимости. Сумма за apprisal может быть примерно $250-$300.
2. Выплаты по ипотечному кредиту (Mortgage)
Производятся на регулярной основе (ежемесячно, еженедельно, раз в две недели), для выплаты взятого кредита. Сумма выплат рассчитывается на основе амортизационного срока кредита, процентной ставки и размера кредита, а также периодичности выплат.
3. Property Insurance
Обязательная страховка дома (может быть порядка $500-$600 CAD в год).
4. Property Tax
Налог на собственность. Зависит от муниципальной принадлежности и стоимости недвижимой стоимости. Рассчитывается по комбинированной прогрессивной шкале. Для собственности стоимостью около $500,000 налог на собственность составляет примерно $3,500-$4,500 CAD в год.

Размер первоначального взноса (downpayment)

Для тех, кто не имеет статуса гражданина или постоянного жителя Канады, кто не имеет работы в Канаде, кто ведете свой бизнес или работает как self-employed), а также для тех, кто не имеет кредитной истории в Канаде, как правилопервоначальный взнос составляет не менее 25-35% от стоимости покупки.

Для тех, кто имеет работу в Канаде, имеет стабильный доход, данный процент будет меньше (5-25%).

Для тех, кто покупает свой первый дом или квартиру в Канаде (first time buyers), есть специальная программа, которая позволяет внести первоначальный взнос в размере лишь 5%.